Tietonurkkaus, osa 2: Kuinka rakennukset arvioidaan kiinteistöverotuksessa?
Suomessa kiinteistöveroa peritään maapohjista ja rakennuksista. Vuonna 2019 noin 80 %:a verotusarvosta kohdistui rakennuksiin ja 20 %:a maapohjiin (lähde). Tässä tekstissä käsittelemme ainoastaan rakennusten arvostamista.
Kuten aiemmassa kirjoituksessa huomasimme, on Suomessa kiinteistöveron alaisena miljoonia rakennuksia. Suuresta määrästä johtuen kiinteistöjen jokavuotiseen arvostamiseen joudutaan käyttämään massa-arviointia kohdekohtaisen arvioinnin sijaan. Valittu massa-arviointimenetelmä ja siihen tehdyt yleistykset rakennuskannasta vaikuttavat verorasituksen jakautumiseen verovelvollisille.
Suomen kiinteistöverojärjestelmässä rakennusten arvojen määrittäminen perustuu jälleenhankinta- ja verotusarvon laskemiseen:
Jälleenhankinta-arvo (JHA)
Jälleenhankinta-arvo kuvastaa "arvioitavaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä arvonlisäverottomia rakennuskustannuksia, jos rakennus pystytettäisiin arviointihetkellä uudelleen" (lähde).
Jälleenhankinta-arvon laskeminen alkaa eri rakennystyyppien keskimääräisten neliö- tai kuutiohintojen (yksikköhintojen) selvittämisellä. Neliö- ja kuutiohinnat muodostuvat rakennustyyppien perusarvoista, joita korjataan rakennuksen ominaisuuksien mukaan:
Neliö- / kuutiohinta = Perusarvo + Perusarvon korjaus
Eri rakennustyyppien perusarvot ja niiden korjaukset löytyvät täältä.
Kun rakennustyypin yksikköhinta on tiedossa, saadaan jälleenhankinta-arvo laskettua kertomalla yksikköhinta arvioitavan rakennuksen neliöillä tai kuutioilla. Mikäli arvioitava rakennus poikkeaa rakennustasoltaan huomattavasti rakennustyypin keskimääräisestä rakennuksesta, voidaan siihen käyttää 30 %:n alennusta tai korotusta (poikkeamaa).
JHA = Neliö- / kuutiohinta * Neliöt / kuutiot * Poikkeama (-30% - +30%)
Verotusarvo
Rakennuksen jälleenhankinta-arvo kuvastaa uudisrakennuksen arvoa. Verotusarvo saadaan jälleenhankinta-arvosta huomioimalla rakennuksen iän aiheuttama kuluminen niin sanotulla ikäalennuksella. Ikäalennusten laskemiseen on määritetty eri rakennustyypeille omat vuotuiset ikäalennusprosentit (löytyvät täältä kohdasta 3.6.1).
Yleensä ikäalennus saadaan laskettua kertomalla rakennuksen ikä vuotuisella kulumisprosentilla (ikäalennusprosentilla). Jos rakennukseen on tehty laajempia peruskorjauksia, huomioidaan nämä rakennuksen teknisen iän määrittämisessä. Tiettyjen voimalaitosten ikäalennus voi maksimissaan olla 60 %, asuinrakennusten 70 % ja muiden rakennusten 80 %.
Ikäalennus = Vuotuinen ikäalennusprosentti * Rakennuksen tekninen ikä
Verotusarvo = JHA * Ikäalennus
Alla olevasta visualisoinnista voi tarkastella miten Suomen rakennuskannan jälleenhankinta- ja verotusarvot jakautuvat maakunnittain. Visualisoinnissa esitetty "alennus" kuvastaa verotusarvon ja jälleenhankinta-arvon suhdetta.
Suomen rakennuskannan jälleenhankinta- ja verotusarvot 2014-2019 (Verohallinto). Visualisoinnista on mahdollista suodattaa tietoja maakunta-, verovuosi- ja rakennustyyppikohtaisesti.
Esitetyt jälleenhankinta- ja verotusarvojen perusteet sisältävät käytännön elämässä erilaisia tulkinnanvaraisuuksia ja kysymyksiä, jotka vaativat erityistä asiantuntijuutta. Myös rakennusten massa-arviontiin osuu helposti yksittäisiä virheitä, kun tieto ei liiku järjestelmien välillä oikein. Tämän takia haluamme Kvero Oy:llä avustaa asiakkaitamme kiinteistöverojen tarkistamisessa.
Tulemme jatkossakin käsitteleemään erilaisia aiheita kiinteistöverotukseen liittyen. Ota Kvero Oy:n LinkedIn yrityssivut seuraukseen TÄSTÄ, niin tiedät milloin uusimmat kirjoituksemme ilmestyvät.